核心提示：北京金融街購(gòu)物中心在其開(kāi)業(yè)七年之際宣布要進(jìn)行為期一年的調(diào)整。金融街購(gòu)物中心此次調(diào)整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴(kuò)容餐飲業(yè)態(tài)。在新一輪的調(diào)整中，商場(chǎng)將不再只圍繞大牌做文章。

作為京西高端奢侈商業(yè)的代表項(xiàng)目，北京金融街（專(zhuān)題閱讀）購(gòu)物中心在其開(kāi)業(yè)七年之際宣布要進(jìn)行為期一年的調(diào)整。

據(jù)悉，金融街購(gòu)物中心此次調(diào)整將增加兩成租戶，引入大量輕奢品牌，擴(kuò)容餐飲業(yè)態(tài)。在新一輪的調(diào)整中，商場(chǎng)將不再只圍繞大牌做文章。

金融街商用總經(jīng)理姚啟懷此前表示，業(yè)態(tài)布局是商場(chǎng)調(diào)整的重點(diǎn)，金融街購(gòu)物中心計(jì)劃將餐飲比例從目前的15%擴(kuò)大一倍。近期，滿記甜品已經(jīng)開(kāi)業(yè)，小南國(guó)旗下的南小館即將進(jìn)駐。商場(chǎng)引入的餐飲品牌客單價(jià)在100-200元。為增加商場(chǎng)品牌豐富度，咖啡、時(shí)尚數(shù)碼、書(shū)店、花店等業(yè)態(tài)也將陸續(xù)入駐。

除了增加餐飲、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)外，金融街購(gòu)物中心將吸納大量輕奢品牌。不過(guò)，姚啟懷強(qiáng)調(diào)，購(gòu)物中心的高端定位不會(huì)改變，只是對(duì)中高端品牌的包容性變得更強(qiáng)。

市場(chǎng)環(huán)境變化

根據(jù)金融街官方公布的調(diào)整方案，不難捕捉到一個(gè)關(guān)鍵詞“輕奢侈（專(zhuān)題閱讀）”。

郭增利向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱(chēng)，輕奢侈在中國(guó)是一個(gè)相對(duì)的概念，指相對(duì)一線的大牌，價(jià)格略低但是保持很高時(shí)尚概念的品牌。是一種介于時(shí)尚和高端奢侈品之間的類(lèi)奢侈品說(shuō)法。

在一個(gè)成熟的市場(chǎng)，攀比的概念淡化后，奢侈品的消費(fèi)會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。加之國(guó)內(nèi)反腐力度的加大，以及互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，都成為導(dǎo)致國(guó)內(nèi)高端奢侈商業(yè)持續(xù)低迷的制約因素。

金融街亦在其2013年報(bào)告中提及，受?chē)?guó)家政策調(diào)控的影響，消費(fèi)零售市場(chǎng)中的高端消費(fèi)市場(chǎng)有所下滑，金融街購(gòu)物中心銷(xiāo)售收入和租金收入受到一定影響。

因此眼下國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商的當(dāng)務(wù)之急，是延長(zhǎng)客群的年齡帶，延長(zhǎng)客群覆蓋的品牌組合豐富度，這在世界范圍內(nèi)也是大勢(shì)所趨。

“運(yùn)營(yíng)商會(huì)千方百計(jì)延長(zhǎng)價(jià)格帶，而不是像過(guò)去產(chǎn)品集中在一個(gè)狹窄的區(qū)間范圍。價(jià)格帶拉長(zhǎng)，帶來(lái)的是年齡帶、收入帶的相應(yīng)拉長(zhǎng)。”郭增利解釋稱(chēng)，以往高端商業(yè)只有高端品牌，只服務(wù)高端人群。現(xiàn)在輕奢和高端的界限越來(lái)月模糊，延展之后，覆蓋的客群范圍會(huì)變大。這也顯示了購(gòu)物中心客群定位越來(lái)越多元化。

一位北京商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士總結(jié)道，金融街此番通過(guò)向輕奢品牌的傾斜以及餐飲業(yè)態(tài)的擴(kuò)容，即是寄望擴(kuò)大品牌覆蓋客群以吸引更多人流，進(jìn)而提升銷(xiāo)售額增大項(xiàng)目收益。

事實(shí)上，金融街購(gòu)物中心一直為人所詬病的一個(gè)劣勢(shì)即是客流量太少。盡管公司以及一些專(zhuān)業(yè)人士也指出，單純的客流量并不能夠等同于購(gòu)買(mǎi)力和營(yíng)業(yè)額。

但姚啟懷曾于近日介紹稱(chēng)，目前商場(chǎng)日均客流在2萬(wàn)人左右，并認(rèn)為客流還有提升空間。“今年商場(chǎng)的推廣和促銷(xiāo)活動(dòng)超出以往，商場(chǎng)轉(zhuǎn)型效果也比較明顯，5月客流同比增長(zhǎng)超過(guò)35%，6月上半個(gè)月與去年同期相比，客流增長(zhǎng)50%。”可見(jiàn)在公司層面，客流量并不是可有可無(wú)的參考數(shù)據(jù)。

運(yùn)營(yíng)能力考驗(yàn)

一個(gè)辯證法的常識(shí)是，事物發(fā)展變化是內(nèi)外因共同作用的結(jié)果，甚至內(nèi)因才是根本原因。

同樣是高端奢侈商業(yè)項(xiàng)目中的翹楚，位于CBD商圈的北京新光天地百貨在相同的行業(yè)背景下，其近年來(lái)的銷(xiāo)售額一直保持在70億以上，而金融街購(gòu)物中心的該項(xiàng)數(shù)據(jù)則保持在10-20億之間。

北京商業(yè)地產(chǎn)圈普遍認(rèn)同的說(shuō)法是，北京傳統(tǒng)的奢侈品聚集地在東邊，包括王府井、國(guó)貿(mào)、新光天地等，而西邊則是空白地帶。另外，雖然北京西邊的高收入人群，消費(fèi)觀念比較理性，價(jià)格敏感度不太高，時(shí)尚度略有差異。

當(dāng)初金融街購(gòu)物中心正式瞄準(zhǔn)了京西高端奢侈市場(chǎng)的空缺應(yīng)運(yùn)而生，然而一直以來(lái)的不溫不火卻也說(shuō)明了問(wèn)題所在。

姚啟懷也曾對(duì)媒體坦承，由于在孤立商圈中，金融街購(gòu)物中心需要以更加豐富的業(yè)態(tài)吸引高端客群和周邊消費(fèi)者光顧。

更為重要的是，對(duì)于擅長(zhǎng)商務(wù)地產(chǎn)的金融街來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)雖然只是一字之差，對(duì)于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)也有需要逾越的技術(shù)和能力障礙。

除了金融街購(gòu)物中心，位于西單的美晟廣場(chǎng)是金融街在北京唯二的單體零售項(xiàng)目。據(jù)了解，金融街于2008年以16億從北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司手中收購(gòu)了該項(xiàng)目，并于2010年底與巴黎老佛爺百貨(中國(guó))有限公司正式簽訂為期二十年的租賃合同，已于2013年9月開(kāi)業(yè)。

據(jù)悉，美晟廣場(chǎng)的招商、運(yùn)營(yíng)等蓋由老佛爺一手操辦，金融街只是坐收商場(chǎng)租金。因此，公司自持經(jīng)營(yíng)的零售單體只剩金融街購(gòu)物中心一個(gè)，業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)顯然是其軟肋之一。

而在中信證券于6月發(fā)表的研報(bào)中，對(duì)于金融街運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的能力也有含蓄的表述。

“在寫(xiě)字樓的營(yíng)建和管理領(lǐng)域，公司走在全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前列，但在商場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)化管理領(lǐng)域，公司仍有提升空間。從公司的兩個(gè)主要的零售物業(yè)所處的的位置(西單和金融街)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為一旦公司在零售物業(yè)的業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理能力等方面有所突破，則項(xiàng)目盈利能力應(yīng)該有較強(qiáng)提升空間。”

 

來(lái)源：贏商網(wǎng)